楼市风云看房价

楼市风云看房价

最后一句话、真良心啊

2017年，濮阳房地产很热闹。地价飙升，房价涨声一片，开盘售罄成为房地产市场的“新常态”。9月27日濮东片区爆出225万/亩的低价之后，15天之后，2017年10月12日16:00，一贯平平淡淡的濮阳县房地产市场，又投下一颗重磅炸弹。濮县地2017-11号地块以惊人的160万/亩摘走该地块，刷新濮阳县土地成交记录。稍后落定的2017-6a地块，经过41轮竞价，最终也以137万/亩高价成交。濮东的225万和濮阳县160万是什么价格水平呢？小编告诉你，超过了2016年濮北新区的地价。不少人自我安慰的“房价早晚会降”再次显得遥遥无期。

濮东是坐拥高铁之利，大交通铸就了大格局；濮阳县是依托120万人口红利，特别是如火如荼的城市建设，诸如城市供水管网的完善、热力与燃气管道覆盖城区、公共交通网路构成、基础教育布局逐步合理、医疗机构升级、公园绿地的建设等，而且面临撤县设区的重大历史机遇，濮阳县的地价飙升也是情理之中。

我们再来看看全国的情况。目前一线城市的房价对于普通百姓，尤其是在大城市打拼的年轻人来说可谓“天价”，高房价无情碾压了无数年轻人的梦想，回乡置业成为多数在外打拼的年轻人不得不做出的选择。 

可目前来看，降房价依旧只是无房者的一厢情愿，房价并不是由这部分刚需购房人群直接决定的。而对于有房者，如果家里有一两套房子，谁还希望房价会降？尤其在如今投资风险加剧的大环境下，买房已经成为一个普通小康家庭最“傻瓜”式的投资保值方式。笔者之前遇到过很多购房者提出这样的质疑“濮阳人均收入这么低，怎么可能支撑这么高的房价？”“低收入高房价，不会长久的，房价迟早会降”，然而，2016年北京市人均月收入7706元，而北京的楼市均价是在6-7万左右，地处六环的通州直接飙到近10万一平。如果单看工资与房价的对比，濮阳人民在长吁一口气的同时也是否会有些许庆幸。收入水平目前来看并不能作为衡量房价的标杆。而造成这一现象的重要原因之一就是“地贵”。

18亿亩的耕地红线不能破，这是我国的基本国策。在这条红线的一刀切之下，耕地保有量的控制变得尤为关键。在去年国土部发布的调整方案中，一线及沿海城市耕地保有量被大幅下调，相对应西部省市有所增加。这是国家的一次积极尝试，然而够么？很难想象，在北上广深这样高度城市化的地方还需要保有耕地。随着城市化的推进，城建用地日益枯竭，可拍土地愈发减少，地价由此越来越贵。贵到什么程度？在一线城市和大部分重点二线城市，中小房企已经几乎无法生存。随着融资成本和风险的加大，为了降低开发风险，稳定房地产市场，政府也愿意优先选择与大型房企合作，而大型房企联合拿地的动作，更是将中小房企逼进死角。“地王”由此层出不穷。

回到濮阳，地价上涨的原因有所不同。之前一位在政府机关上班的客户向我抱怨，大意就是濮阳没有什么大型企业或产业，工资水平没怎么变，地价房价却节节攀升。我开玩笑的问他“是啊，濮阳没什么大型的纳税企业，各类产业都不发达，政府的地价要是再卖不上去，拿什么给你们这些公务员发工资啊？”虽是玩笑，现实却也是如此。中国四五线城市的“土地财政”，正是推高地价和房价的主要原因之一。“土地财政”发展的十几年间，城市政府积聚大量资金，城市经济被大幅带动，尤其是中小城市建设突飞猛进，同时也带动了城市周边农村的发展，大量农民进城务工生活工作，这也符合我国加速城市化的发展方向。而“土地财政”的直接影响就是，随着可用土地减少，经济的发展，城市人口的增加带来的房屋需求量增加，加之中小城市产业结构的先天劣势，地价被不断推高。与此同时，“土地财政”使得政府掌握了大量的资金流向城市建设，进一步刺激了相关的建筑建材业、五金、化工的产业发展，严重影响产业结构调整，产能严重过剩。所以说中小城市目前“土地财政”的发展方式可以说从正反两面同时刺激着房地产业的发展，在这一系列动作之中，政府起着主导作用。

2016年末，恒大进驻濮北新区，拿着120万一亩的地却卖出8000元一平的“天价”，进一步刺激了政府部门的神经，加之濮北新区整体规划建设目前一直向好发展，地价被不断推高，多家大型房企如荣盛、建业接连进军北区，濮北地价由此突破370万大关。而此时距离市区最近的濮阳县瞬间成为濮阳市区周边的价格洼地，均价比清丰县还要低。濮阳县越来越多楼盘呈现开盘即清盘的状态。长此下去，市区相对周边县区溢价严重，必将加剧市城区楼市库存，由这方面看来，濮阳县地价上涨也是势在必行，事实也印证了这一点。

其实地价在整个房价的构成体系中虽占重要地位，但并不是少有决定因素，说到这个，我们就必须先了解一下房地产销售价格的构成：

1、首先是土地费用，包括：土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用 ；

2、开发前期的费用：开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用；

3、建筑安装工程费用：包括勘察设计、房屋本体、室外工程、部分绿化费用等； 

4、设备及工器具购置费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用；

5、配套工程费：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用； 

6、预备费：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素； 

7、管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用；

8、贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息；

9、销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用；

10、税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金；

11、利润 ；

12、其他应对不可控因素的费用。

整个房地产开发过程复杂而繁琐，仅前期涉及到的政府机关单位就有几十家。小到村委会，防雷所，白蚁防治所等等一系列想都想不到的机构，大到政府机关，住建部门，单前期费用就不好估算。加之目前各类建材价格不断上涨，人工成本的增加，以及占比越来越重的融资成本的不断增加，三线以下城市房价继续上涨在业内人士看来是顺理成章的事

再者，我国的城市化进程还处于起步阶段，根据国家城市化进程要求，实现2030年70%城市化，还有很大差距。而我们濮阳目前仅为40%左右，这意味着未来十三年时间，每年要有十万人城市化。以每个家庭3.5口人计算，这就是28751个家庭，对住房的需求，因为中国人“安居乐业”的因素，所以将是购买为主，租赁为辅的形式；故目前楼市，无论是房价还是租金水平，都处于上升阶段。

“不管在哪，先买一套再说”，这几乎是中国楼市送给购房者最精辟的总结。

（本文作者是90后，毕业于武汉某985高校，看到最近土地价格与房价，有感而发，一家之言，仅供参考，感谢越绣公园提供平台，图片来自网络，若有异议请联系后台，侵删）