地下停车库 属于全体业主?

核心提示：这个消息是真的吗？大胆假设小心求证才能找到真相

这段时间，好多人的微信朋友圈里都在转一条消息，内容大致是南京鼓楼区法院审结全国首例小区车库之争，小区业主赢得了全部车位的所有权。

这下朋友圈里炸了窝。“什么？还有这事，难道我们花大价钱买的停车位，原本就属于我们？”“你看，这肯定是真的，都是法院判了的案子，还能有假？！”别忙，记者的职业素养告诉我们，“大胆假设小心求证”才能找到真相。

这个消息是真的吗？我们往下看。

■故事背景

朋友圈疯转“小区业主赢得车位所有权”

近 日，一则消息在微信朋友圈传开，消息称南京鼓楼区法院审结全国首例小区车库之争，小区业主赢得了全部车位的所有权。该帖子还称“某业内人士称，此案判业主 获胜，在全国还属首例”。同时，帖子中还算了一笔账，表示南京全部小区以后如果出现类似的“车库之争”，开发商至少要退12个亿。

随后，这个消息被多次转发，还有不少网友评论“南京高手如云”，表示佩服业主们的申诉能力，还有不少网友嚷嚷着要去“跟开发商打官司，我们要争取车位”。

【谣言粉碎机】

谣言一：此案中提到的是终审结果

粉碎：该判决并未生效，只是一审判决结果。

城市里生活的人都挺头疼停车位这事，所以，这个消息在朋友圈里一出现，被各类微信号、网站大量转发。眼看事情越闹越大，南京鼓楼区法院在微博里做出回应： “全国首例小区车库之争，以生效判决为准！”所谓“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”只是并未生效的一审判决。

原来，事件中的星汉城市花园小区，规划核准车库数量为36个，实际建设了59个，业委会起诉要求物业公司将车库交出，获得法院“开发商将地下停车库移交给业 委会管理，全体业主享有地下停车库的权益”的判决支持。事实上，该判决并未生效。而随后，开发商即向南京市中级人民法院提起了上诉。

谣言二：业主最终获得了全部车位

粉碎：并不是全部，只是其中一部分。

这起案件经撤销发回重审后，最终判决其中29个车位属于业主共有，开发商应当移交。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属 房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（较低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车位为29 个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。

谣言三：业主拥有所有车位收益权

粉碎：不是全部，部分归小区业主。

事情出来后，网友开始疑惑，这地下车库有的归开发商，有的归小区业主，这归属权到底如何划分？记者打了郑州市住房保障和房地产管理局的服务热线965559，工作人员告诉记者，商品房小区的地下车库大致分为四类：

1.根据《郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法》规定，民房工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商可以转让和出租地下车库。

2.当前，小区业主车位产权之争大部分集中在开发商自建的地下车库。郑州市房管局曾发布有关规定，商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。

3.若开发商在立项设计时将地下车库作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了，那么这类车库所有权属全体业主共有，仅限于对小区业主出租，不能出售。

4. 公房地下车库及人防工程车库。该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途五花八门，其产 权归属法比较乱。按照有关规定，这些车库其实是作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，而且这部分面积国家相关政策也不允许进入分 摊，所以其所有人属于原来的出资建造人。

谣言四：业主可以直接向开发商索要收益

粉碎：需要成立业主委员会维权。

根据《物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

据调查，郑州有不少物业公司在居民入住后，由于停车位不够而利用共有道路或者绿地规划停车位对外出售，那么按照《物权法》，这一部分停车位属业主共有，产生 的收益应由业主和物业双方协商分配。但现实生活中，却有很多业主反映物业公司在规划停车位时，很少跟业主商议，有的物业公司直接规划好车位后对外出售。

对 此，业主应该如何维权呢？河南春屹律师事务所主任张少春说：“根据《物权法》及相关法律规定，公共区域属于全体业主共有，不管出售还是出租，其收益应当归 全体业主所有。”张律师介绍，由于当前业主法律意识不强，以及政府部门监管指导不到位，导致很少有小区成立业主委员会。他建议业主尽快成立业委会，并要求 物业公开相关收费项目，维护业主的合法权益。

■知识普及

人防工程车库是啥？跟咱业主又有啥关系？

前面说到了一个可能很多人觉得陌生的内容“人防工程车库”。那么，这个不管是谁投资修建但是都不能买卖的车库，到底是怎么回事？

记者致电省人民防空办公室，工作人员告诉记者，人防工程无论是谁投资建设都不能卖所有权，即便业主已购买了地下车库，其实购买的也只是使用权。

“根据《郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法》第三十四、三十五条规定：人防工程平时开发利用坚持有偿使用、用管结合的原则。平时开发利用由投资者使用管 理，收益归投资者所有。使用人防工程，使用人应与工程隶属单位签订统一格式的人防工程开发使用合同。”该工作人员还特意提到，除以上情况之外，因战争、防 空演习需要，使用人必须无条件服从人民防空主管部门的统一调整使用。