营改增正式落地 对商业地产的推动却暂未显现

3月初，“营改增”传出消 息，企业新购不动产可进行抵税，当时业界憧憬不动产全额价值抵扣营业收入，不少媒体以“商业地产迎来少有的机遇”来形容这一个利好。不过，5月起“营 改增”在地产行业正式落地，对商业地产的推动却暂未显现。据记者了解，由于“营改增”在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导 致利好暂未显效的原因之一。另外，可以抵扣销项税的仅仅是不动产的进项税，商业地产转让税费仍不能在销项税中抵扣。

业界观察

投资者还在观望

长期看还是利好

链家满堂红商业部曾平连表示，最近监控广州市五大指标写字楼楼盘——海航寰城大厦、富力东山新天地、保利金融大都汇、金融城绿地中心、天盈广场，发现5月后 的网签量与5月前的平均数并没有多大差别。例如富力东山新天地，5月以来网签量是15宗，而排名前列季度录得110套的网签量。从二手写字楼网签量也可见一 斑，去年平均月均29宗写字楼单位进行二手交易网签，今年排名前列季度二手写字楼月均成交28宗。

曾平连透露，大面积的一手写字楼单位通常是企业自用所购买。以购买一套500平方米的写字楼单位来算，珠江新城超甲级写字楼网签价在4万~5万元/m2，总 额2000万元左右，契税3%为60万元，如果企业在5月1日后新购写字楼，这60万元可以在缴税后的排名前列年和第二年进行抵扣，排名前列年抵扣36万元，第二 年抵扣24万元。

合富置业高级营业经理李红伟告诉记者，自“营改增”新规实施后，关注度渐增，询问政策的人也增多，此新政对商业地产会有一定利好作用，而购买写字楼多为公司自用，所以新政对写字楼会更有刺激作用。而购买商铺多为出租，自己经营的较少，所以对商铺影响相对没有那么大。

合富置业储备分区营业经理金志则表示，由于这一政策的实施，现在有很多公司注册，但他们暂时没有那么快下手，以观望为主，这一政策长期来看是利好。目前已有业主提高价钱放售。

算算账

购买一套100万元的写字楼公寓单位，产生3万元的契税，这3万元契税可分两年进行抵扣，排名前列年是60%，第二年是40%，排名前列年可以在销项税中抵扣1.8万元销项税，第二年抵扣1.2万元。

算算账

一 套商业物业买入价为3万元/m2，以4万元/m2售出，增值额为25%，那么应按增值额1万元/m2的30%征税，税费为3000元/m2；若以5万元 /m2售出，增值幅度为66.7%，应按第二级累进税率计算，按增值额2万元/m2的40%征税，每平方米需要被征8000元/m2的增值税。

记者调查

进项税抵销项税仅是“毛毛雨”

记 者了解到，由于“营改增”在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导致利好尚未显效的原因之一。另外，当初业界有关不动产全额价 值抵扣营业收入的憧憬已落空，因可以抵扣销项税的仅是不动产的进项税，而让不少投资者“望而生畏”的商业地产转让税费，依然不能在销项税中进行抵扣。

可抵扣的只是3%的契税

根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，增值税一般纳税人 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年 从销项税额中抵扣，排名前列年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由此可见，企业新购不动产可以抵税需注意两点：（1）不动产抵税必须是2016年5 月1日后取得的不动产；（2）抵税仅是以购入不动产产生的进项税来抵扣经营活动产生的销项税，并非以不动产全额价值来抵扣营业收入。从企业新购不动产产生 的税费来看，这个过程只产生3%的契税，抵税效果不明显。

商业地产转让税费高仍“无解”

商业地产主要税种有土地增值税、个税（个人出售需被征1.5%的个税，公司业主不需征此税种）、营业税（现已改为增值税）。买家则需缴3%的契税。目前广州 市对商用物业的增值税可以采取有发票按增值额四级累进计算（增值幅度在50%以内，按增值额30%征税；增值在50%～100%以内，按增值额40%征 税；增值在100%～200%以内，按增值额50%征税；增值在200%以上，按增值额60%征税）以及无发票按全价3%征收的方式。

根 据国家税务总局的解释，目前尚未对商业地产转让所产生的两项增值税（土地增值税和“营改增”的增值税）进行合并，商业地产转让过程中所产生的动辄几十个点 的税费，基本上是业主方应缴交的税，而“营改增”对商业地产的利好，仅在于新购时可以进行抵扣，出售时所产生的税费未见有调整。

公寓市场今年大反转？

1~4月广州市场消化率达149%出现求大于供 但市场整体库存仍偏大

在 广州住宅市场出现连续10周网签量超2000套的红火状态下，公寓市场的具体行情又如何呢？记者查询数据发现，今年1~4月，广州公寓市场与去年同期相比 呈现量增价升的特点；全市公寓网签共9579套，同比大增79.5%；价格方面，均价为15349元/m2，同比上涨10.5%。

与去年同期相比，今年市场出现“反转”：从消化速度看，去年是供大于求，而今年是求大于供。根据统计数据，去年1~4月，全市公寓供应9205套，成交5336套，市场消化率只有58%，而今年则相反，新增供应合计6440套，成交了9579套，消化率达149%。

市场分化严重

不 过，从房产统计的全市累计未售的公寓及写字楼货量来看，今年5月份仍有5万套，比10个月前还略有增长，按照近6个月每个月2814套的平均去化速度计 算，去化周期仍需17个月左右，显示广州公寓产品及写字楼产品的整体库存量仍然偏大，公寓市场想火起来并没那么容易。信息集团广州区域首席分析师肖文晓表 示，今年公寓产品价格出现结构性上涨，但市场分化严重，明星楼盘聚集了更多的投资客，而普通公寓则仍然难受关注。

小面积和复式受捧

数据显示，与去年同期相比，南沙的公寓楼盘的均价普遍有2000~3000元/m2的涨幅，是全市公寓涨得较快的区域。

从 价格上看，广州公寓产品的单价远比住宅的要高。今年5月份截至5月15日，广州公寓（含写字楼）产品单价已经达到1.9万元/m2，从网签量前几位项目来 看，单价也不比同区域住宅产品低。值得留意的是，市面上较受欢迎的公寓产品仍然是总价低的小面积单位和计算平层面积在40多~50多平方米的复式产品。数 据显示，今年1~4月万科云城米酷是全市公寓网签量冠军，网签量逼近2000套，但单套面积只在25平方米左右。