楼市政策调控风声紧 买家需采取预防措施

广州日报 2016-05-17 08:35:00
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楼价上涨快的中山上周爆出 “单价8000元/m2以上签约受限”的传言,后来政府部门对此进行了辟谣。今年4月初,记者参加中山中原地产举办的一个论坛,与会的人士对中山楼价上涨 过快表示出担忧,认为楼价缓慢上升,市场好做,如果楼价上涨过快,产品一售而空,市场更难做。一个月后,市场人士的担忧差点就变成了现实

楼价上涨快的中山上周爆出 “单价8000元/m2以上签约受限”的传言,后来政府部门对此进行了辟谣。今年4月初,记者参加中山中原地产举办的一个论坛,与会的人士对中山楼价上涨 过快表示出担忧,认为楼价缓慢上升,市场好做,如果楼价上涨过快,产品一售而空,市场更难做。一个月后,市场人士的担忧差点就变成了现实。中山楼市数据显 示,多个外地买家青睐的板块去年楼价上涨三四成,楼市库存几个月即可消化完毕。广州几乎同时也传出所谓调控收紧的传言,但仔细看报道发现二套房贷在广州市 场向来是基准利率上浮10%,中国银行目前最高上浮20%。由于银行采取差别利率以及对额度进行动态管理,额度不多上浮利率也是合情合理。

调控风声紧,不知道哪一天突然降临头上,这些属于不可抗力的范畴,作为普通买家来说,唯有尽可能采取预防措施。预防“被调控”,你有什么可能对应的办法?对 于一手房来说,几年前广州也遭遇限签的调控,当时开发商以“阴阳合同”来应对,与购房者签订价外合同,把突破限价以外的价格转移到此合同,名目有可能是 “装修升级”,也有可能是会籍服务等。如果采取这种办法,一手房也可以顺利网签,不过,买家需要清楚这其中有潜在的风险,即日后转让有可能产生较大的增值 (因为正常的楼价有部分转移到价外合同),购房者最好等证满两年免营业税再进行转让,假如以业主实收的方式出售证不满两年的房屋,买家需要承担的税费较 重。

对二手房来说,购房者最需要预防的是突然 而来的银行限贷措施,有可能上调利率,或是提高首付成数。上调利率,这意味着你必须提供更高的收入证明;提高首付成数,这意味着必须支付更多的首期款。故 此,在计划按揭购房时,切勿在申请时就去到最尽,适当地留有余地,比如说,家庭月收入2万元,月供选择6000~7000元左右, 留有上调至1万元的空 间;首期款则要留有一至两成的余钱。实际上,由于银行评估公司的评估价与地税部门的评估有时候也有差异,如果评估价低于真实交易价,购房者就必须补足差 额,换言之也需要给多一点首期款。

除了自有资金要准备充足外,选择合适的房源进行交易也非常重要。如果业主需要赎契再进行交易的,赎契过程有时候就要拖上一两个月,这期间有可能出现楼市调控措施,因此买家应尽可能选择持证在手的房源进行交易,缩短从成交到出新证的时间。

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