楼市火爆假象揭秘 是卖产品还是卖营销?

有关豪宅的销售数据显 示：2015年总价高于1000万元的，一年卖了31套。北龙湖住宅现在以200㎡一套计算的话，约有一万套。较新的房价统计数据显示，4月郑州商品住宅 均价下降，120－140㎡尤其是140㎡以上的大户型成交疲软。面对平均户型200㎡的北龙湖区，销售态势真的那么火吗？

蓄客不足，频改规划

信阳的王女士在郑州工作多年，目前只有一套金水区的单位房，她和丈夫看中北龙湖的多层洋房，改善置业。北龙湖区在售的有国投玖栋、建业海马九如府、蓝城兰 园、金领九如意、正弘翎筑。王女士表示，某项目较低的面积是290㎡，某杭州开发商的规划总是在变，较新的消息是户型档次又拉低了，有一百多平方米的，按 照销售员报价，均价在三万左右，以200㎡的平均面积算，北龙湖区买一套房，保守准备得六七百万元。这还是像她这样的入门级豪宅，“官方数据不是说140 ㎡以上的房子特别难卖吗，一千万左右的房子去年一共才卖了31套，龙湖那么多房，怎么可能每个楼盘开始卖都那么火”。

现实情形如何呢？一位在龙湖多项目排号摸排市场的业内人士的说法得到证实：今年不止一个项目，推迟开盘多次，这是蓄客不佳的印证。据这位业内人士透露，他在 之前某开发商交30万元定金排了号，去年开始已经有三次通知选房和交款，每次都变更时间，三月底推迟到四月底，四月底到五月中旬，刚刚进行排名前列次意向选 房。根据30万定金排号的顺序，进行意向选房，随后较小户型的交100万、大户型的交200万。业内都知道，这是在进一步洗客，反正退定无理由，还可以送 礼物。据观察，有不少业主和他一样选择了退定。

这位业内人士同时透露，这是项目为了摸排市场情况，比如排名前列次规划的全部是200㎡大户型，试推了下反响不佳，又改推了一部分180㎡、160㎡以下的户型，现在屋顶的露台也改了，全部建成了户型更经济的房子。

业内人士分析，改变原有规划设计，改变户型、空间等方面的产品结构，是对高端大面积置业者的深深伤害。不同的圈层、不同的素养、不同的价值观被无情地杂糅在一起，居住感也大打折扣。

火爆的假象，是卖产品还是卖营销？

一位业内人士告诉记者：“晚7点下班后，经过诸多地产售楼部可以看到销售顾问们加着班、封闭式学习各种营销手段、开着客群分析会，而并非研究产品诉求。”

本地一家以产品细节主打宣传的企业也开始了交30万排号活动，目前户型最小的是290㎡。售楼部人员透露，总共三百多套房已经排了二百多号人，赶紧交钱排上 吧。一位同行私下透露，“实际也就排了几十套，饥饿营销是肯定要有的。不然怎么卖出去那么贵的房子”。对于一楼的价格，销售人员更是神秘万分，“一楼估计 是不好买到了，不过可以先排个号”。

业内分析，既然都抢不到了，还需要继续叫人排号吗？火爆的地产形势，搞不清是产品为王，还是营销的胜利。

“一期清完，二期立刻每平方米涨500元”；“选房一完，立刻执行新价格体系”……一位业内人士透露，这是销售惯用伎俩，“不涨不行啊，二期不好开啊。买过的 也希望涨价，想买的也希望买到的可以继续涨”。就是这样的怪圈，买到房子的，被顾问恭喜房子增值了；要买房的，被客户告知“再不买就没有这个价格了”……

一位销售顾问透露，“只要能把人带过来，其他的事情就不用管了。我们现在缺的就是一千万以上身家的消费者，只要来了剩下的就交给我们了”。

北龙湖，在豪地拍卖价的烘托下散发着金子般的光。认知模糊、运作无序、标准缺失、滥用概念、过度包装，成为业内观察人士对总体营销的总结。

去化压力巨大，定价昂贵仅为试探市场？

以老郑东为参照，这个区成熟要多少年？2002-2016年，东区建设过了15年，150平方公里的老东区已发展成熟的区域不超过50%，其中一多半还在建设中。业内透露，任何一个新区，包含道路、市政、学校、商业、医疗配套都要建好，绝非易事。

与北龙湖一条路之隔的绿城百合公寓、联盟新城区域，二手房价高一点的在二万七八左右。离金水区政府不远处，2014年的地王东润·泰和项目已经接近封顶，现 房实景样板间体验，同样的台湾豪宅大师李玮珉的作品，参与室内设计每个细节体验，五证齐全，较好位置200㎡的面积总价不到400万。换到龙湖区，同一大 师设计，样板间变成图纸体验，每平方米价格叫到三万五以上，同品质的200㎡左右房子，总价六七百万，只是买到而已。

一位室内建筑师透露，消费者更应仔细研读户型图，这才是购买选择的根本。从具体户型看，你的豪宅里有多少间卧室是朝南的？卫生间都是明卫吗？主卧有相比较于 次卧的优越体验感？书房、儿童房是较佳的分配吗？都说是大师作品，户型是不是拿来硬套的，是根据光照角度、户型层高等问题度身打造吗？限高21米的，做个 7层洋房，装完空调新风吊顶后，你家层高还有多少？你的千万级付出与今后的居住体验成正比吗？

数据显示，郑东龙湖区域在建项目包含建业海马九如府、国投玖栋、豫农金领九如意、亚新茉莉公馆等十几个项目，占地1000亩左右，加上4月25日鲁能所拍的 154亩土地和下半年将拍卖的土地，共占地1400亩左右，总建筑面积为189.372万平方米，按单套200平方米来计算，预计将会有近1万套高端住宅 面世。

一位业内人士给记者算了一笔 账：2015年郑州豪宅去化表现为，郑州单套300万以上的房子一共卖了1861套；300万-700万，一共销售了1661套；价格高过700万的，客 源就会大大受限，销售数据就很黯淡；总价高于1000万的，一年只卖出31套。按这一去化速度，龙湖区有千万级豪宅，九千多套，即便不用理会其他区域的高 端住宅，按照此速度推论，去化需要五年以上。

事实上，郑州其他区域的高端项目，在做市场调研时，纷纷把郑东龙湖高端住宅作为竞争对手。区域内竞争已然激烈，区域外的竞争同样不可避免，内外夹击之下，郑东龙湖地王项目，能否独善其身？

均价4月开跌，140㎡以上大户型成交显疲软

5月1日，发布4月百城房价指数，当月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米11467元，其中，郑州房价在连续上涨9个月后，4月份首次下跌， 每平方米为9597元。据郑州市房管局的数据显示，在价格方面，4月郑州市区商品房销售均价为9007元/㎡，其中商品住宅销售均价为8827元/㎡，每 平方米比3月下降了154元。

据数据显示，4 月全市房地产市场22个项目集中开盘，刚需房成交略有上涨，4月份市场90㎡以下商品住宅成交环比上升4%；120-140㎡改善型住房成交量较上月下降 5%。业内人士分析，大户型成交疲软，特别是140㎡以上住房成交去化不明显。“地王项目出于现金流的原因，多半选择了牺牲成本和压缩利润空间来以价换 量，而在如今的市场行情下，这些高地价项目销售上仍有难度。”

2016年前四个月，房地产研究院从“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”两项指标进行权重评估，预测最有可能出台“收紧”型地方楼市政策的有12个城市。依次为：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、厦门和杭州。