干货贴!房贷利率涨了,提前还款划算吗?

近日，全国首套房利率已经连续九个月上涨，9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。

房贷利率提高，需要提前还款吗？

从我们的传统观念上说，常年欠别人的钱确实不是滋味，早借早还还可以无债一身轻。但是从财务管理的角度上看，提前还款这笔经济账其实不太划算而且亏大了。

为什么无需提前还款？

1、新的利息要到明年1月1日才开始

房贷利率升高后，已购房人的房贷利息不意味着马上增加，主要是看你和银行贷款合同的具体要求。商业银行一般有规定房贷利率上升后，已购房人的利率会在固定的时间内作调整，一般有按月调整、按年调整、贷款满一年后调整等方式。

以按年调整为例，如果你在今年2月份申请的银行贷款，银行5月份抬高贷款利息，那么较新的利息要到明年1月1日才开始计算。

2、提前还款有违约金

提前还款有些银行是要收违约金的，比如2015年如果在中国银行提前还贷，需要支付还贷部分一个月的利息作为违约金。

3、货币有贬值风险

从货币贬值的角度上说，提前还款与否20年后的结果差别非常大。

举例说明

你向银行借钱后，如果货币贬值，那么缩水的部分是由银行承担的，而你却可以从中获益。

1、过去20年，中国的GDP（财富）从1996年的71814亿增长到2016年的744127亿，每月的财富增长为0.9789%。

2、过去20年，中国的M2（货币）从1996年的76095亿增长到2016年的1550100亿，每月的货币增长速度为1.2637%。

也就是说过去20年你每月财富缩水的幅度为：

财富缩水率＝印钞的速度－财富增长的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。

3、按照4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；

4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%

5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%＝1.482%；

6、我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢？

可以看出，申请350万贷款，按照4.9%的利率，扣除货币贬值因素，20年后实际需要还的钱只有404.643万，当然你可能会说，我申请的房贷只有350万，现在意味着我要多承担54.643万的利息，不是亏了？

不，账并不是这么算的，正确的应该是：

1、提前还款前期已支付的利息银行是不会返还的。举例来说，贷款20年，金额350万，利率4.9%，那么每月月供是2.29万，两年就是54万，也就是说在其他成本不变的情况下，过去两年花在这套房子上的成本已经达到350万+54万＝404万。

这说明了啥？意味着两年后提前还款与继续支付最后的18年房贷成本是一样的吗？

2、即涉及到的货币时间价值，我们假定这位朋友两年后提前还款（一次性）需要付的总金额为360万，那么自己将会少了360万可投资的资金；如果没有提前还款将360万用于投资，那么将会产生收益，这就是货币的时间价值。

总结

当然上面的算法默认了前20年和后20年货币缩水的幅度是相等的，未来20年，中国印钞增速应该会放慢，财富缩水的幅度将会收窄，但总体不可能太慢，所以只要通胀保持在较大的幅度，提前还款的损失将会继续存在。

房贷利率升高虽然会抬高买房人的成本，但相对货币缩水的幅度来说，完全可以抵消，所以无论未来加息与否，提前还款都不划算。

注：本文部分内容来源于小白读财经、凤凰财经、唐山电视台，如有侵权请告知