楼市风口又转 地产金融大咖过招投资升级

随着中国大部分城市房地产价格再一次高企，房地产投资也再度成为了所有人关注的焦点。与此同时，房价上涨之后，无论对于开发商还是投资者，投资门槛和市场游戏规则也发生了相应的改变，开发商与金融机构都面临着转型的挑战与压力。

市场波动在让开发企业临挑战与压力的同时，也成为了发展与创新的契机，对于投资者而言，转型的背后更是蕴含着大量的投资机会，如何把握房地产市场转型下的新投资机遇，无疑成为了当下中国房地产业界最为关注的话题。

《中国房地产金融》携手排名前列财经与中国房地产业协会，于5月24日在北京金融街召开“2016金砖论坛暨第五届全球房地产金融峰会城市巡演（北京站）”，大会汇集业内龙头房企、一线地产基金与最权威的经济学家，共话中国房地产市场转型下的新投资机遇。

风口转向的三大现象

进入2016年，在去库存背景下，房地产市场出现多级分化现象，一线城市房价飙涨、三四线艰难应对去化。中国房地产业协会副会长、秘书长，《中国房地产金融》杂志社长冯俊表示，当前房地产市场有三个现象值得注意。

一是库存压力大与房价上涨同时存在。这半年多来，尽管采取了许多措施，但从统计数据上来看，库存减少甚微，或者说库存仍居高不下，而房价上涨已不是许多人所期望的只是在一线热点城市和部分二线城市。

二是投资意愿不足与地王现象并存。今年前4个月，尽管房地产的几项指标多数同比均增长，但4月份，投资环比下降10.7%，销售面积环比下降10.3%，销售额环比下降8.2%。而地王频频出现，究竟是市场预期改变，还是无奈之中的冲动，变得扑朔迷离。

三是政策效应的不确定性可能会增加。现在，市场波动的周期似乎被缩短了，结果会是政策变向几率加大，市场预期难度加大。

在新常态下，房地产行业正经历着从简单的住宅产品生产，到复合、跨界、相互融合共享的服务平台的转变。随着互联网、信息经济、智能技术向房地产领域的渗透和 拓展，房地产的定位、功能也有所变化，一些传统的投资理念、方式方法已经跟不上新的发展变化，如果继续用老的观念去投资，不细分市场，就有可能造成新的产 品积压，企业销售困难。

“房地产投资，一方面，不能简单地依靠银行贷款等传统方式，设计新的金融产品，打通新的融资渠道；另一方面，也要学会向新的市场需求投资，通过城镇化的推进，满足新市民的需求。”冯俊说。

冯俊进一步指出，房地产企业和金融机构要及时开辟新的投资领域，同时学会向新型建造、住宅产业化等“技术”方面投资，用“技术”换“资本”、换“市场”，通 过向绿色低碳领域的投资，使我们的投资更符合资源能源节约社会的需要，让我们的投资不是污染的投资，不是不可持续的投资。”

存量时代的赚钱逻辑

当整个房地产市场的需求发生变化的时候，整个产业链也会随着市场的变更而改变。稳盛投资管理有限公司总裁许亚峰对新形势下地产基金发展趋势提出探索，主要针对地产基金在相关领域中的投资的机会，包括海外地产投资、资产证券化等配置与选择。

许亚峰提出，虽然由于电商的冲击，商业地产举步艰难，但是随着电商的兴起，工业物流地产的需求，反而保持一个相对平稳、健康的一个发展趋势。 

“面对现在的市场环境，其实稳盛更主要的是希望能够在资产端和在产品结构上都能够有一些进一步的尝试和推进，我们希望把这个资产，尤其是存量物业的价值较大化进一步的挖掘出来。”许亚峰表示。

对于当下较热的资产证券化，在存量房市场，许亚峰从稳胜实践出发，他认为在存量资产经营上将产生的新增长点和需求。比如在地产产品周期不同阶段，应该会有一 些相对应的前期开发基金、运营发展基金、REITs推出，特别是以80%住宅开发为主的地产商，未来资产证券化领域将有更多机会。

针对国内一线城市资产证券化的发展前景，高和资本执行合伙人周以升认为从资产本身收益率来讲，与成熟市场如美国相比，一线城市资产收益率还是很高。

“房地产本身，其实还是产业，最终的价值取决于资产管理。”周以升认为，在存量时代能不能做一些有价值的东西，这可能是一个发展方向，大的资金、保险基金等相关机构已开始关注一些存量改造型地产。

“随着房地产创新，以及大众创新、万众创业这种趋势，我们事实上更专注于股权投资。”北京大正财富投资有限公司总裁刘云峰表示，参与房地产金融创新，更多参与 到互联网化大的浪潮中来，比如说一些长租公寓，或者联合办公，包括各方面的产业地产孵化器，这也是大正一个方向上的选择。

作为以消费升级型为主打方向的大正财富，对中国地产业升级改造的下一步，刘云峰认为需要关注旅游、养老、产业地产。其投资方向回归到消费升级型基金的定位本身，无论是在国内还是国外，仍将会有一些待发现的稀缺机会。

房地产金融未来可能性

2010年是房地产私募基金的投资元年，经过5年多的发展，房地产私募基金已经到了5000亿的规模。但是，在这些投资方式上面，由于债权的投资相对比较简单，房地产私募基金中债权形式大约将近90%。 

乾立基金高级副总裁成斌认为，尽管现有以债权为主，但逐渐转向股权投资和并购投资，在这个转向过程中要求房地产私募基金提高专业性。

“在转向房地产股权投资和并购类投资的过程中，原先思维、原先的方向就要进行转变了。”成斌表示，从投资端和决策端都必须具备金融和房地产思维。

“在地产领域，我们要懂得进行房地产宏观市场的分析，要懂得区域土地市场的分析。在基金领域，我们要懂得基金的交易结构是怎么搭配的，整个要素是怎么构建的。” 

成斌认为，不单单需要上述分析，还要要知道静态收益、动态收益，还要知道基金的现金流还有敏感性收益，所以说对于整个房地产及私募基金朝着主动化方向进行调整，对于投资端和决策端都提出了更高的要求。 

平安好房CEO庄诺从互联网金融跟房地产的结合，阐明地产与金融共生的一个新趋势，互联网+金融+地产如何创新出新的空间和未来。

房地产黄金时期，地产与金融的关系比较单一，“野蛮生长时期”开发商从B端拿地到开发，就是找银行借钱。从C端来讲，买房的人也是非常单一的，就是找银行做按揭。

“但是自从有了互联网金融以后，整个产品跟场景都在改变。”庄诺表示，这一切都在围绕创新变革。“我们所提倡的互联网金融，应该让开发商减少开发成本，让购房者用更便宜的资金、更容易的买到房子。”

盛世神州董事长张民耕则有自己的思考，他认为原来的房地产领域，尤其是房地产金融领域还有很多可以挖掘的广度和深度。“现在房地产基金都有各种各样的门路， 我觉得这些基金至少有一点可以做，就是在资产方时代做不良资产和准不良资产的处置，价值挖掘是一个非常好的金矿，这个是有非常好的市场需求。”