2020年第三季度濮阳楼市白皮书政策篇

2020年7月至9月间，政府出台一系列政策旨：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，确保房地产市场平稳健康发展。但目前国内房地产市场下行，经济萎缩，让资金密集型的房地产企业倍加艰难。由此可见，在严峻的外部环境下求发展，将推动中国房地产领域深度变革，极大地催化了数字科技的应用。

国家政策：

✲房地产工作座谈会：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展

7 月 24 日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，强调要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

综合来看，各城市的房地产调控政策以调整限购区域、增加限售年限等为主，补前期政策漏洞，保障刚需、抑制投资投机行为，尤其是保障无房户的购房需求在近期的调控中明显体现。

✲政治局会议：部署下半年经济工作，确保宏观政策落地见效

7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

表：2018 年-2020 年 7 月中央政治局会议部分内容对比

房地产政策方面，会议再次强调“房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，调控基调保持不变。未来仍有部分房价上涨压力较大的城市，存在进一步收紧政策的预期。

✲住房保障：全面推进城镇老旧小区改造工作，惠民生扩内需，促进经济高质量发展

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。7 月 20 日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

表：老旧小区改造资金来源

资料来源：中指研究院综合整理

《意见》的发布对于推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。城镇老旧小区改造作为保障性安居工程，能够改善困难群众居住条件，满足人们群众对美好生活的需求；同时，老旧小区改造具有很强的带动作用，除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。在 2020 年经济下行压力较大的背景下，老旧小区改造对于稳定投资起到重要的支撑作用。

✲房产领域金融监管趋严，防控金融风险

8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》，指出房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的较大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。根据相关报道，央行对房企融资祭出“三道红线”管理，分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

8月6日，中国人民银行发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，明确下一阶段主要政策思路。主要包括：稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕。但是特别提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

总体而言，虽然货币政策继续保持流动性合理充裕，但从监管部门一系列的政策导向来看，房地产市场金融监管已呈收紧态势，近日市场传言央行对房企融资设置“三道红线”，严格落实“房住不炒”，防范企业风险，房企融资压力加大。金融监管强化下，个人端房贷利率、贷款额度等方面亦将受到影响。8月，LPR1年期报价3.85％，5年期以上报价4.65％，已连续4个月未做调整，短期政府暂时并未有“强刺激”的考虑，稳定市场预期。

✲地方政府因城施策，调控政策松紧互现

地方政府人才引进政策仍在陆续出台。

表：8月地方出台的住房公积金政策

资料来源：中指研究院综合整理

表：8月地方出台的人才引进政策

资料来源：中指研究院综合整理

7月24日房地产工作座谈会召开，房地产政策环境较上半年有所收紧，7月以来，杭州、宁波、深圳等城市先后收紧调控政策。8月部分房价上涨较快、土地市场热度较高的城市调控政策收紧预期增强。南京调整土拍竞价规则，给土地市场适度降温。除此之外，部分城市继续加大人才引进力度，提高公积金贷款额度，一定程度上增加住宅需求，进一步保障刚需住房。

✲《新时代交通强国铁路先行规划纲要》出台，推动区域协同发展及城市群建设

8月12日，中国国家铁路集团出台《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，发展目标是从2021年到本世纪中叶，分两个阶段目标推进：到2035年，率先建成服务安全优质、保障坚强有力、实力国际先进的现代化铁路强国；到2050年，全面建成更高水平的现代化铁路强国，全面服务和保障社会主义现代化强国建设。

图：《新时代交通强国铁路先行规划纲要》排名前列阶段九大目标

资料来源：中指研究院综合整理

图：四大方向构建现代铁路网

资料来源：中指研究院综合整理

要打造互联互通铁路通道网络。积极推进与周边国家铁路基础设施互联互通，构建互联周边、联通亚欧、辐射“一带一路”的铁路国际运输大通道。加强与其他国家铁路规划建设对接，注重分类施策，推进重点项目共商共建共享。加快西部陆海新通道建设，高效衔接“一带一路”，提升内联外通水平，助力陆海双向开放。

强化重大战略支撑能力。加快实施一批战略性、标志性重大铁路项目，更好支撑京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、成渝双城经济圈建设等重大战略实施。加快城际和市域（郊）铁路发展，打造“轨道上”的城市群和都市圈。

《新时代交通强国铁路先行规划纲要》的出台，为我国铁路建设发展指明了方向。未来随着铁路网的不断完善，区域协同发展趋势将会持续加强，也将带动城市群的高质量建设，中心城市能级和核心竞争力进一步提升，使得具备基本面优势城市的优势凸显。

✲金融监管：房地产金融环境持续收紧

9 月 6 日，2020 中国国际金融年度论坛在北京召开。会上银保监会副主席周亮表示，银保监会将稳妥的处置高风险中小金融机构，严格遵循房住不炒的定位，规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化，同时还要落实资管新规的要求，防止影子银行的反弹，通过打击违法违规金融活动，牢牢守住金融风险，不发生系统性金融风险的底线。

9 月 14 日，银保监会召开新闻通气会。会上表示，将持续开展 30 多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

9 月 14 日，国务院召开例行吹风会，央行副行长潘功胜介绍，重点房企资金监测和融资管理规则建设的目的，在于增强房企融资管理的市场化、规则化和透明化；从微观层面，有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力。未来将不断完善规则，稳步扩大适用范围。

9 月 16 日，银保监会印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》。通知指出，小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

9 月 27 日，有媒体报道称，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至 30%以下。

总体而言，虽然货币政策仍然保持流动性合理充裕，但从银保监会、央行近期的表态及 9 月 LPR 未做调整来看，房地产金融监管趋严。同时，央行副行长详细介绍了重点房企资金监测和融资管理规则建设目的，“三道红线”短期在重点企业试点，未来将稳步扩大适用范围，房企资金压力加大；加上银保监会加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，以及监管机构要求多家大型商业银行新增涉房贷款占比，个人端金融监管亦有所加强。

✲楼市调控：多地发布楼市调控政策，升级限贷措施

进入三季度，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，给房地产市场带来一定不稳定预期。7 月 24 日，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，邀请北京、上海、广州等 10 城相关负责同志参会；8 月 26 日，住建部召开部分城市房地产工作商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等 6个城市负责人员参会。进入 9 月，沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等城市陆续发布楼市调控政策，保障当地房地产市场平稳健康发展。

图：9 月楼市调控政策土地供应方面

各地的房地产调控政策的目的仍以控制房价上涨，打击炒房为主，包括但不限于增加住宅用地供应、调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售等措施。这些政策一部分是在补充前期政策漏洞，如对假离婚、社保年限等进行细化；一部分侧重限制房屋转让，通过增加增值税免征年限和限售等措施实现。预计四季度，仍有部分房地产市场预期不稳定的城市出台调控政策，调控政策的效果也将逐步显现，市场情绪回归理性。

✲人才政策：降低落户门槛，增加住房补贴

2020 年 9 月以来，部分城市发布降低落户门槛、加大人才住房补贴力度、放宽人才住房补贴范围等相关政策：9 月 15 日，郑州市委、市政府共同印发《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》。该项政策对于不同类型的人才引进给予不同程度的补贴，并对一些科技、创新型企业的落地给予了一定的补贴：较高首次购房补贴达 300 万元，对符合条件的博士、硕士和“双一流”高校本科毕业生，分别给予 10 万元、5 万元、2 万元的首次购房补贴。

表：7 月以来各地人才引进政策（部分）

✲自贸区再扩围：设立北京、湖南、安徽、浙江（扩展）自贸试验区

9 月 21 日，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，中国的自贸区数量增至 21个。

表：新设自贸区区位布局及战略定位表

资料来源：中指研究院综合整理

图：北京自贸区主要任务一览图

资料来源：中指研究院综合整理

从 2013 年上海设立排名前列个自贸区开始，到 2020 年 9 月北京、湖南、安徽三个自贸区的加入，中国自贸区的数量目前已经扩至 21 个。这 21 个自贸区分别为上海、广东、天津、福建、辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西、海南、山东、江苏、河北、云南、广西、黑龙江、北京、湖南、安徽。

新冠疫情、中美贸易争端等复杂的外部环境变化，促使中国走向了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局之路。在此背景下，自贸区的扩容，对于以内循环为主体的未来中国经济意义重大。特别是北京自贸区在科技、服务、高端产业方面的领导性、示范性作用，将带动整个京津冀城市群的经济发展，促进整个北方的经济大循环。

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