房地产经历了极其严格的政策调控后,人们买房更加理智,楼市也降

  房地产经历了极其严格的政策调控后，人们买房更加理智，楼市也降温到了冰点。

  不过房地产是有周期性的，随着各地人才置业的松绑和部分地区试探性的上涨，房地产行业的趋势已经日趋明朗。

  楼市整体一定会回暖？因为房地产是刚需产业，而且发展是有规律可循的，上涨下跌皆有原因，而且是天时地利人和众多原因导致的。

  在过去的11年里，2008、2011、2014年，几乎每三年就经历一个房价和需求量上涨的周期。

  比如2016年开始的一轮房价上涨，是产业周期性发展因素导致。

当时外汇储备的降低，使得原本计划对外投资的资金转向国内，同时棚改货币化安置的大范围推广，使得购房群众资金非常充裕。

  众多利好因素集中释放，引发全国范围的市场火热。当时“上车”几套的那可是发大了。

  令人不禁感慨：有时候选择确实比努力重要。

  行业发展，总有盛极而衰的时候。

  房地产不仅仅是商品，毕竟也是民生工程，关乎社会和谐稳定大局，炒太高了降温那是必然的。

  于是调控发威，一二三四线城市全部熄火，市场再一次到达低谷。当时最明显的感受就是地产中介的门店，很多不是缩小店面就是直接关门了事。

  2019年，一大波人才牌打了出来，从边缘松绑的政策如雨后春笋，海南、南京、杭州等省市一个接一个形成燎原之势。

  虽然这些措施都是犹抱琵琶半遮面，但从本质上来说都是给房地产提供需求，提振楼市，有助于促成交。

  而在一线城市的房价对大部分人来说依然高不可攀的现实情况下，众多人才前往二三线城市置业是大势所趋，这种现实增加了购房需求，也是推动房产市场回暖的一大动力。

  环京楼市上涨从今年市场前三季度数据也可以看出来市场回暖的趋势。

  今年1-9月份，商品房销售总额达11.15万亿，增长7.1%，增速加快0.7个百分点。

  有望继续刷新2018年创造的15万亿历史纪录。

   而前9个月房地产开发投资增速与1-8月份持平，均为10.5%，也止住了下跌趋势。

  在这些数据当中，9月份单月房地产数据非常值得关注。

  环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口）成交套数环比上涨26%，成交1.55万套，成交面积达160.86万㎡。

  具体到成交量方面，其中仅石家庄1个区域成交套数同比下降，廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口等5个区域成交套数同比上涨，其中张家口涨幅较大，成交套数同比上涨4倍。

  而且环京楼市大部分都涨了，销售量和价格简直就是政策和配套的晴雨表。

  因为落户松了，交通还更加便利了——大兴机场开通运营，唐廊高速唐山段，天津东段全线开通，京雄城际部分路段开通运营，“进京收费站”的拆除，进一步推进京津冀一体化。

  数据显示，仅廊坊市区、张家口2个区域成交均价同比下降，其中张家口降幅较大，成交均价为7402元/㎡，同比下降20%。燕郊、固安、香河、石家庄等4个区域成交均价同比上涨。

  其中今年3季度，燕郊商品住宅市场同比量价齐升；成交306套，成交套数同比去年同期上涨14%；成交均价为1.71万元/㎡，同比去年同期上涨3%。

  而石家庄涨幅较大，成交均价为1.70万元/㎡，同比上涨108%。

  未来北京将会继续进行人口疏解，从侧面进一步增加环京楼市的购买需求，环京房价还有增长的潜力。

   房子对于中国人来说，不言而喻。尤其是近十数年财富效应下，房价自然而然成为大家茶余饭后，乃至彼此沟通的重要谈资。

  有的认为，我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标，均已看齐发达国家，住宅需求意愿降低，百姓杠杆率高企，购买力严重透支，楼市与房价未来堪忧。

  有的认为，我们城市化率才60%出头，方兴未艾，未来有2亿多人进城，需求有保障，而且钱越来越贬值，购买力越来越低，不买房等着贬值？

  更别说，楼市是经济调节的床下用具，经济下行，楼市必然要拿出来维稳，房价上涨才是硬道理，人生进阶，从买房开始。

  那未来，我们买房还是卖房？其实我认为，不管有多少条理由看多或看空，都不重要，重要的是要看“当局”的角色。

  大体上看，这20来年，我国房地产市场共经历了6轮调控，房价也涨涨歇歇20年，房产成为财富的象征、年轻人婚恋的标配。一度有人戏言，我国的高房价，拜丈母娘所赐。然而，跳着广场舞的大妈们，群情激愤：这锅我们不背。

  确实，她们也背不动。表面上看，楼市的起伏皆因政策调控、松绑而起。然而，在政策外衣下，掩藏着的是关乎房价的“根本驱动力”。

  20年来，我国房价驱动力发生了三次更迭。

  排名前列阶段：经济驱动（1998年-2008年）这是一个一面看存折，一面看房子，新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。

  衣食住用行，当人们解决了温饱问题，便将目光投放到居住方面。居者有其屋，成为人们心里对美好生活向往的一部分。

   1997年亚洲金融危机爆发，受金融风暴的冲击，我国外贸滑坡，经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响，也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境，树立一个负责任大国的形象，我国承诺人民币不贬值。

  一二线城市，是人口集聚地，也是国家经济增长极，房地产市场，未来或可以畅想。

   目前，一线城市，房价高企，但土地财政依赖度相对较低。

   例如北京，2018年土地出让金占一般公共预算收入的29%。

  从这个角度来看，一线城市会率先走出土地依赖模式，实现产业转型、经济升级，财政收入多元化。

  也就是说，对于房地产价格下降，一线城市比其他城市容忍度要大。

  换句话说，对于房地产政策的松绑，一线城市的紧迫性远没有其他城市迫切。同时我们也看到，一些二线城市，土地财政依赖度越来越高，土地出让金占地方财政收入的比重越来越重。

  重不可怕，怕的是重到无力减肥，两害相权取其轻。这些二线城市，房价上涨，虽然有这样那样的弊端，但很多城市短期内确实难以戒掉土地财政，对房价上涨的容忍度要大于下降。

  我们知道，只有地方摆脱土地财政依赖，确保地方财政收入化解地方债务风险，地方才有勇气容忍房地产乃至房价回归市场本源。  那么，近些年，提及最多的房地产税可以代替土地财政吗？

  “杯水车薪，远水难解近渴”。

  房地产税收入和土地出让收入没法相比，这就决定了地方对房地产税积极性不高，地方财政收入不上来，房地产税就不容易推出，房地产税与土地财政一直是两个矛盾体。

  当然当局也正在想办法。

  譬如今年10月9号，国务院印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，提出：保持增值税“五五分享”比例稳定，调整完善增值税留抵退税分担机制，后移消费税征收环节并稳步下划地方，有利于缓减地方财政困难。

  确实，这个方案影响是长远的，也是国家帮助地方逐渐戒掉土地依赖的药方，但它作用的显现，需要一个“中药调理”的过程。

  冰冻三尺，非一日之寒，融化寒冰，也不能操之过急。

  国家层面看，一线城市土地依赖度不高，三四线城市渐渐失去土地依赖基础。资源向一二线城市汇聚，为数众多的一二线城市，是国家经济发动机，也是风险应对的锚地。

  一线城市土地财政依赖性相比较小，相对容易戒掉。

  二线城市，只能一边继续土地财政，一边去掉土地依赖，换取经济转型时间。

  人口方面，国家发改委，在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，明确大城市要全面放开落户限制。

  城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

  国家松绑人口政策，各个省会城市，各城市群核心城市，三大城市群主要城市以及一些经济发达、交通便利的地级市，都是这个政策的受益者。

  土地供应方面，住房建设部关于住宅用地供应“五类”调控管理目标，直接把土地出让收入与去化周期挂钩，也就是与人口挂钩，具体阐明了因城施策的内涵。

  二线城市们，人口争夺战中，门槛一再降低，它们一边扩充人口数量增加土地出让收入、一边抓紧经济转型升级，降低土地依赖，人口成为经济转型升级、纾困土地财政的缓冲垫。