万科负债超“万亿”的背后隐藏什么问题

万科负债超“万亿”的背后隐藏什么问题

近日，一则万科负债超万亿的新闻引起了社会各方厕所广泛关注。新闻表示，万科的负债合计1.03万亿，负债总额在上市房企中算是特别的高位，资产负债率达到了84.04%。新闻更是用超过了新西兰等国家的GDP来说明万科负债的巨大，更是吸引了人的眼球。

虽然随后有分析认为，这是“外行人”的算法，因为，万科的负债一部分来自于预售房款，不是真正的负债。如果剔除这部分“负债”，万科一季度的实际负债为5500万元左右。

应当说，从专业的角度来看，预售房款确实不能算作企业真正的负债，在核算时，应当剔除。但是，这些预售房款是否真的就全不是负债呢？假如出现房价大跌、资金链紧张等问题，后面的工程进行不下去了，房子也交不出去了，是否就会变成负债呢？这也是存在的可能。

退一步讲，就算一切都能如愿，万科不会出现资金链断裂的问题，这些所谓的预售房款，一定程度上也是滚动发展的，是一直保持这样的水平的，并不是一次性交易。也就是说，当前面的预售房款在房子交出去以后减少了，新的预售房款又出现了，形成了事实上的负债滚动。那么，这是否就意味着这些负债一定程度上也可以用负债来衡量呢？

更重要的，万科作为实力强大的房企，能够保持资金链不断裂，不会让预售房款转化成真正的债务。那些规模不大、资金实力不强的开发企业，是否也能确保预售房款没有风险呢？这一切，还是要慎重考虑的。这也意味着，万科的巨额负债，只是中国房地产行业的一个缩影。从中国房地产市场的实际情况来看，绝多数房地产企业，都是依靠大规模负债发展起来的。所不同的是，制造业负债，主要是通过产品、技术、厂房、设备等所支撑。而房地产企业，则主要依靠土地和房屋所支持。土地是国家的，企业只有使用权，而没有所有权，一定程度上，国家还为房地产企业承担了一大半责任。这也就是为什么房地产企业从来不怕负债的主要原因之一。反正转不动了，土地、房产给银行、给债权人就是了。

就万科来说，虽然负债规模巨大，考虑到万科的经营状况还不错，只要房价、地价不发生暴跌，都应当不会发生大的风险。而有的开发企业，就很难说了，资金链随时有断裂的可能，而一旦资金链断裂，风险就会立刻爆发。所以，各方都在尽力保持企业不发生资金链断裂风险。而这，就会付出更大的代价，那就是给开发企业更多的资金支持。

这也意味着，资金的流向就更加不利于经济的发展了。想一想，一个万科，就占用了如此巨额的资金，如果这些资金，能够拿出一半来支持实体经济，尤其是中小企业，将解决多少实体企业的融资问题，有多少实体企业能够不因为资金问题而陷入困境，又能增加多少就业，继而给居民带来多少收入，最终拉动消费，拉动经济增长。

不错，房地产也能拉动经济增长，但拉动的效率与实体企业相比，显然是相差十分悬殊的，且产生的负面作用与影响也要大的多。特别是中下微企业因为没有资金，只能求救于地下金融，导致金融秩序也受到影响。也就是说，无论从微观还是宏观，房地产企业的负债过多，都是危害远大于收益的，是令人十分担忧的。

更深层次的问题是，由于资金过度向房地产领域转移，产业资本向非实体经济流动，对宏观政策的制定，尤其是货币政策的制定也带来了极为不利的影响。近年来，信贷政策反复调整，可是，实体经济融资难的矛盾一点也没有得到缓解，就是因为资金没有能够向实体经济流动，而是继续流向房地产等非实体经济领域，迫使财政政策又要做出调整，减税等政策不断，又加剧了财政的困难，减弱了公共财政的保障作用，使补短板功能减弱，社会保障压力加大，形成恶性循环。

所以，解决房地产企业负债过高，压缩房地产行业负债，已经成为一个重大的经济课题。万科不会出现风险，万科现象却是中国经济需要大力转型，加快调整的十分重要的问题，也是重大难题之一。只有当房地产企业的负债真正降下来了，实体经济融资难的矛盾，才能真正解决。实体企业创新能力不足，研发能力减弱的矛盾，才能缓解。

来源：镇江谭浩俊