拆迁律师:小产权房与宅基地一样吗?拆迁时有没有补偿?

搜狐焦点濮阳站 2019-08-13 08:33:41
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近几日,有不少人咨询说,小产权房和宅基地是一样的吗?在拆迁时会不会有补偿,如果有补偿是怎么给的?对咱普通的老百姓来讲,像这种专业性很强的又涉及到相关法律的问题,他们是很难自己理解的,对此凯诺律师下面就为大家来讲解一下。 小产权房 小产权房是村集体组织或是开发商,在农村建设等名义下建在集体土

 近几日,有不少人咨询说,小产权房和宅基地是一样的吗?在拆迁时会不会有补偿,如果有补偿是怎么给的?对咱普通的老百姓来讲,像这种专业性很强的又涉及到相关法律的问题,他们是很难自己理解的,对此凯诺律师下面就为大家来讲解一下。

  小产权房

  小产权房是村集体组织或是开发商,在农村建设等名义下建在集体土地上的房屋,或是由村民自行组织建造的商品房。也就是说,是在农村集体土地上建造的商品性住宅,其土地性质属于集体土地使用权。

  这类房屋通常是未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或是村集体颁发。

  宅基地

  所谓的宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

  而小产权房相比于商品房,在价格方面非常的诱人,于是不少购房者把目光都投向了这类房屋。可是在我国,小产权房备受争议,有许多地方都传出要整治小产权房。比如说去年深圳市规划和国土资源委员会给各区和相关部门下发了《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》的通知。在《指导意见》中对没收违法建筑的执行和处置采取了一系列的措施!此前文章中有具体内容(这个地方违法建筑没收充公,小产权房被判了死刑!看看是不是你家)。

  那么,本集体组织成员之间买卖小产权房的合同有效吗?

  根据《宪法》第十条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  根据《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  从以上的法律法规来看,小产权房只能分配给本村村民,且不能出售给城市居民不过并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖。

  因此,只要是同一集体成员也就是本村村民之间是具有相应的民事权利能力和民事行为能力,所签订的小产权房买卖合同在法律许可的范围之类,也就是说认定该小产权房买卖合同有效。

  关于宅基地买卖,这是新农村建设中的重大问题,但是根据国家相关政策规定,在非试点地区,对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的,应该依法认定合同无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  比如浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项宅基地改革实施细则。因此,宅基地房屋买卖合同是否有效,一定要看试点地区还是非试点地区!

  小产权房、宅基地拆迁是否有补偿

  在实践过程中,虽然有的小产权房购买者的合同得到了法院的支持,可是小产权房始终面临着产权问题。那么究竟有没有补偿呢,有以下两种情况:

  1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋,但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋,因此买卖合同归于无效。在此情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

  2、小产权房是属于违法建筑。对于这种情况,根据《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定,拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  而关于宅基地上房屋拆迁,所依据的是《土地管理法》等相关法律法规,对于已经纳入到城市规划类的,可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或是地方性规定来给予补偿。

  根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,应当保障被征收人的居住条件。”简单点来说就是,不能降低被征收人在拆迁之前的原有生活水平。

  农村集体土地上房屋拆迁补偿方式一般有三种:一种为货币补偿,即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。另一种是等价置换,即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。最后是两种补偿方式可结合使用。

  拆迁补偿金额是宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助(附着物+其他建筑物)。

  最后凯诺律师提醒大家,征地拆迁中如果自己的房子被认定成违法建筑时,不必慌张,因为政府是不能想拆能拆的,必须要按照法律所规定的程序实施。而且有的是可以通过处罚,补交地价,然后责令补办手续后合法化的。因此,大家在遇到这种情况时一定要及时的咨询律师,避免让自己有所损失。

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