楼市下半场:关于住房租赁市场崛起的思考

近2万亿市场规模，谁能抢滩登陆？

中国住房租赁市场规模有多大，投资分析专家们都对此做出初步测算。根据方正证券分析师夏磊预测【1】，中国住房租赁市场规模每年在1.8-1.9万亿元之间，主要从成熟发达国家住房自有率及我国流动人口总数两个角度做出客观合理的推算。当然，近2万亿元的市场规模并不是市场缺口，考虑现有租赁住房供给，市场缺口会更小。但鉴于目前中国住房租赁市场正处于起步阶段，未来租赁市场与买卖市场体量平分秋色亦非空谈。那么，要分享这么大的一个蛋糕，各类市场主体又将如何作为？

 房企：入局租赁市场意味对于房企来说意味着转型，意味着从原来“拍地-盖楼-卖房”转向长期持有资产运营，这不仅仅是业务层面的转型，更是公司整体战略转型。在房企三甲中，万科是率先入局租赁市场的，早在2008年就开始对长租公寓领域进行探索，2016年推出长租公寓统一品牌“泊寓”，也得到市场积极的反馈。当然，作为万科转型的其中一环，这一业务要实现较大营收贡献还有很长一段路要走。相比之下，碧桂园和恒大在租赁市场的探索就稍显落后，这两家房企惯以“短平快”的高速周转的打法迅速扩张版图，长期自持经营物业与其业务战略精神相违背。然而，随着土地市场限制性因素增多，除了“限价”“竞配建”之外，“竞自持”大概率会成为往后土拍市场的重点，往后恒大、碧桂园等强调高周转的传统房企势必在业务上进行调整。

11月3日，建设银行联手万科、恒大、碧桂园等多家企业入局深圳住房租赁市场

（图片来源于网络，侵删）

运营商：轻资产运营商是近几年住房租赁市场不可忽视的力量，诸如魔方、You+等青年长租公寓品牌，经过一段时间市场检验后也收获一批新一代忠实拥趸。一方面，这种“二房东”模式多采用改造商办物业做租赁住房的方式，对于消化现有商业存量有一定积极性意义；另一方面，此类运营商发展后期会形成服务对外输出，轻资产加上运营管理经验易复制性，此类项目及品牌在可预见的未来将会越来越多。不足的是，目前这种新型青年长租公寓项目多存在于经济较为发达一二线城市，目标人群也仅是承租能力较强白领青年，未来这种模式要进一步推广的话，需要在产品系列及目标客户做出更多市场细分。

长租公寓品牌

第三方平台：传统租房中介机构在此次租购并举大潮中无疑是受冲击较大的，租赁市场最受诟病的，往往是第三方中介虚假房源、变相收费等违规行为，这也是我国住房租赁行业发展缓慢的重要原因之一。未来无论是重资产运营方还是轻资产运营方，自建平台是必然的，它们可以通过构筑线上线下一体生态并提供增值服务，是此类第三方中介平台所无法企及的；另外，随着政府租赁平台逐步完善，依靠政府公信力来实现租赁市场的信息透明和交易公平，也给传统租赁中介机构带来极大的挑战。换言之，此类平台要想在租赁市场实现突围，除了在信息来源真实性、收费标准透明度上做出整改外，还需要进一步提高从业人员的专业水平，满足更多个性化租赁服务需求，这点在国外住房租赁服务行业已相当成熟。鉴于目前市场上仍有大量私人出租房源供给，信息不对称问题也将长期存在，此类第三方平台唯有从自身寻求改变才能实现突围。

金融机构：租赁市场给了金融机构更多开拓新领域的尝试机会，尤其是在探索中国不动产证券化方面。在目前房地产行业融资渠道收紧的情况下，未来以REITs为代表的创新金融融资方式将扮演越来越重要的作用。虽然目前我国在相关产业链仍有较大人才缺口，既有产品模式与我国国情仍有不相匹配之处，但这一领域未来无疑将是房地产金融最为热点的话题。而从需求端来讲，近段时间各大商业银行动作频频，纷纷推出租房贷等产品，得到了一定的市场呼声，但其存在的套现风险亦不容忽视。

非定量思考：租房的实际需求有多少？

尽管各投资研究机构都对住房租赁市场规模进行定量测算，但实际情况可能更加复杂。一方面，从住房自有率上看，统计局给予的官方数据是我国住房自有率将近90%，排名世界排名前列，然而此数据的统计方法与国际通用方法大相径庭，远不能代表实际水平，加之我国幅员辽阔，人口众多，实际水平到底如何，谁也不能给予一个明确的定论；另一方面，从流动人口来看，2016年我国流动人口数量为2.45亿人，但在早期各地限购政策没出台前，有多少流动人口已获得自有住房，情况也无从知晓。因此，从定量研究的方法取证我国实际租房需求有多少，确实十分困难。

此番房产市场改革定调在于”坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，再一次强调住房的居住功能属性，确实对于平抑快速上涨的房价，打击炒房投机行为同时盘活社会资本有积极性意义，但住房租售问题，不仅仅是简单的金钱考量，更是一次传统观念、社会意识的解构。如瑞典凯梅尼教授于《从公共住房到社会市场》一书中所问：“到底哪个是一切的开端？是制造了意愿的政策，还是通过民意调查得到的、使政策通过的意愿？”【2】现阶段，房产的含义远不止居住的场所，它更代表着财富的积累，身份地位的象征，这种观念的形成不仅仅是三十余年房地产市场化改革的结果，回溯中国千年历史，“安土重迁“”有恒产者有恒心“等理念深深植入中国人的基因，形成今天国人对于房产的执念。可以说，”房“在中国，天生就与”产“字相连，如何转变国民观念，将住房的意义从“占有”转变为”使用“，确实需要一个较长的过程。

笔者身边许多90后的朋友对于住房问题看法不一，但有买房需求的仍占多数，不少在大学期间或大学毕业后3年内即通过各种方式购置了房产。对于租赁的看法，虽然不少人对未来抱以乐观态度，但这只是一个阶段性行为，一旦满足基本资金要求仍会选择购房。究其根源，还是在于目前除房产外，国内没有更为稳健便捷的投资渠道。

租赁市场的实际需求方将会是越来越多步入社会的90后及00后，目前我们看到租购并举更多的是自上而下的推动，如何逐步转变这一代国民的观念才是决定这次改革的关键所在。

总结：

租购并举的时代已经来临，租赁住房未来势必会成为我国住房体系中的重要组成部分，而不仅仅只是补充。此番改革，不仅需要立法先行及政策扶持，让各个市场主体，包括企业及消费群体在内各方都尝到甜头，更需要在意识层面上为“租房“正名。只有这样，才能让”租房“真正从阶段性行为转变为常态性行为。在往后几期推文中，狐芦娃观察室还将持续跟进租赁市场动态，为您做更为深入的探讨分析。

参考文献：

【1】夏磊. 住房租赁市场：政策与未来 [R].方正证券. 2017.8

【2】邹晓燕. 中国城市住房租赁体制研究——模式选择与制度构建 [M]. 北京：经济管理出版社，2016.5 : 122

【3】周珺. 美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位 [M]. 北京：中国法制出版社，2011.7

【4】刘祖云. 中国城市住房分层研究报告[M]. 广州：中山大学出版社，2017.4