“稳妥推进房地产税立法”,房地产税真能降房价吗?

2018年3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出，今年稳妥推进房地产税立法，改革个人所得税。房地产税究竟是什么，有什么影响？且听小焦一一道来！

1 房地产税是什么

顾名思义，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。也就是说，房地产税是一个综合性概念。在中国，房地产税包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

1949年，新中国成立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年），将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月，政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

1973年，简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年，改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

2011年1月，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

2013年2月，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房地产税改革试点范围。

2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房地产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

2018年3月4日，十三届全国人大一次会议新闻发布会在北京人民大会堂新闻发布厅举行，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂就大会议程和人大工作相关的问题回答中外记者的提问。张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

尽管房地产税一直未立法，但新中国成立后一直可以看到房地产税的影子。从无到有，从零散到系统，从少地试点到扩大范围，房地产税在“顶层设计”和“摸着石头过河”中不断积累经验。

2 别人家的房地产税

房地产税在目前的中国获得了极大的关注，为“万众瞩目”。然而国际上已有多国征收房地产税，下面让我们看下别人家的房地产税是什么样子。

美国的房地产税

美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

日本的房地产税

针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村（相当于我国的市级以下区域）级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”（各地税率略有不同）。

俄罗斯的房地产税

1991年12月俄罗斯通过《自然人房产税法》，在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。

俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下（1美元约合30卢布），税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。

从国际上来看，房地产税的征收于控房价无意。

3 多方谈房地产税

3月4日，自媒体房屋屋发文《三大信号齐发，这一次房地产税再无悬念》，认为房地产税出台最可能的时间是2020年前后，因为2020年是“全面落实税收法定原则”的收官之年。文中列举了三大信号，从不同层面说明，房地产税的推进，已经箭在弦上。但是文末强调，于官方而言，房地产税的推出，较大的作用就是替代土地财政，为地方政府开辟稳定的税源，同时有可能的话，理清房地产领域的税收关系，减少重复征税的可能。至于坊间一再期待的降房价，可能只是一厢情愿。

3月5日，民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员、当代经济学者马光远在新浪博客发文《房地产税出台的概率有多大》，认为房地产税很快出台的概率仍然很小，抛开房地产税能否抑制房价不论，但就这个税本身面临的立法挑战而言，房地产税作为影响中国老百姓财富较大的一个税种，无论是在观念、立法、技术以及征收时机等方面存在的困难，远超很多人的想象。影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定因素。文中表示，自2015年他一直坚持认为，房地产税5年以内出台的概率不大。

从各方对于房地产税的议论中，我们可以看到，有人认为房地产税会尽快出台，也有人认为房地产税很快出台的概率不大。但多方一致认为房地产税对于房价的影响极其有限。

4 房地产税的“威力”有多大

按照目前的可得信息，房地产税将会适当降低建设、交易环节税费负担，增加持有环节的压力，从而起到调控房地产市场的作用。

那么房地产税的“威力”有多大？对房价的影响会有多大呢？

笔者认为，房地产税对楼市的影响主要在两个方面。

一是，房地产税加大了持有多套住房者的经济负担，在一定程度上会对炒房客的炒房行为起到抑制作用，从而在短时间内有利于调控房价，也将使得刚需者购房更为容易。但是炒房客并不会就此罢手，可能会“绞尽脑汁”想出对策，从而规避房地产税。因此，房地产税对房价的影响能有多大，在很大程度上取决于房地产税的规定是否严密，是否科学，是否能够精准调控。

二是，房地产税开征的话，与之息息相关的空置税也会被提上日程，甚至会纳入到房地产税中。如此一来，便提高了房屋空置的成本。加上政府大力倡导发展租赁市场，许多空置房屋持有者可能会将房屋出租出去，从而增加租赁市场的供给，促进租赁市场的发展。